我是一個特別不喜歡出門逛街的宅女,我出門不是上班就是偶爾跟朋友聚個餐這樣1819624459.gif

所以我特別不喜歡出門,連去超商買個零食我都覺得懶~~~

小時候也都是回到家回到房間看自己的書,吃個飯也馬上就躲回去房間米滷蛋30

而現在因為出門在外工作的關係,生活只好自己自理,不能再靠父母了

現在在宿舍裡也是都不出門,所以我買吃的、用的都是網購,因為我懶~~~米滷蛋134

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商品訊息描述:



  • 商品名稱【買新鮮】薑母鴨4份組(1.1kg/包)
    規格1.1kg/份(固形物250g)
    內容物成份鴨肉.薑母.麻油.麴胺酸鈉.鹽.水.
    產地台灣
    保存方式冷凍-18℃以下
    保存期限一年
    製造日期/有效日期標示於包裝上
    營養標示(每100克)熱量:132.2大卡 蛋白質9.6公克 脂肪9公克 飽和脂肪7.5公克 反式脂肪0公克 碳水化合物3.2公克 糖8.6公克 鈉280毫克


商品訊息簡述:
  • ◎鴨肉入味,軟嫩不柴
  • ◎滋補養生,過好冬
  • ◎加熱後即可食用


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html模版租售同權引樓市變天?香港樓市已備好答案
文|葉書利

近期有關租售同權引發樓市變天的新聞滿天飛。本文意從香港樓市的現狀來說明此事,畢竟事實勝於雄辯。

而大陸樓市的學習對象一直是香港樓市,因此香港樓市的實例也對大陸樓市的未來發展極具參考價值。

香港房價為何漲如虎?

有關香港樓市,依序來瞭解幾個問題:

A,香港房屋為什麼是有限產權,而非永久產權?

原因緣於香港的殖民地歷史。

香港樓市發展於英國殖民時期。當時,英國租借香港,並通過委派港督以實施管理的方式。鑒於租借期是有限的,因此香港樓市從一開始便實施瞭土地公有制,並因此催生瞭房屋的有限產權模式。

實際上,大陸樓市後來也因學習香港模式而引入瞭此有限產權模式。

B,土地公有制對樓市催生瞭怎樣的影響?

概括起來,主要有二點:

首先,因為土地公有制導致市場上的土地供應方隻有政府一傢,因此地價屢創新高,並延伸出地價推動房價的劇本。

比如5月16日,香港中環新地王總價233億港元,單價高達53.8萬港元/平方米,折合人民幣47.7萬元/平方米,無論是單價還是總地價均刷新香港土地價格的新紀錄。

其次,賣地收入成瞭政府的主要收入來源之一,因此也催生瞭政府對賣地的依賴。

香港樓市的上述劇本也正在大陸上演著。

C,香港商品房價格走勢如何?

因為地價助推房價,導致香港房價成為全球房價收入比最高的城市。且其房價仍在創新高中。

香港中原地產的統計數據顯示,今年上半年,開發商在香港銷售瞭近1萬套住房。銷售金額總計1360億港元(合170億美元),比2016年下半年增加瞭13%,是有史以來最高的上半年銷售數據。售出房屋的成交均價達到1400萬港元(約合人民幣1213萬元)。與套均成交價節節攀升的是,香港新房的成交面積卻在不斷下降:香港新住宅的平均面積已經從2013年的95平米縮小到今年的57平米。

D,香港如何調控樓市?

面對鬥志昂揚的房價,香港政府也是調控不斷,比如過去一年,港府相繼推出的樓市調控措施包括:

1),2016年11月,印花稅率提高至交易額的15%,非永久居民在港置業稅率提升至30%;

2),2017年4月,一份合約購買兩個以上單位需繳納15%印花稅;

3),2017年5月,限制主要收入必買推薦來自外地的代扣款人,DTI(供款負擔比例)上限下調10%。

但時下香港房價仍存在上漲壓力,比如7月25日,長實地產執行董事趙國雄透露,下半年接下來的幾個月樓市會繼續“暢旺”,置業者仍然還是有買房的需求,因而今年的銷售情況相當好,所以不管是現在已經銷售的樓盤或者是還沒銷售的樓盤,可以把量放少一些,把價格做得好一些,未來會有加價的可能性。

香港商品房供應隻占51%

香港房價漲如虎之下,香港政府如何保障中低收入人群的居住需求?

香港政府的核心邏輯便是“保障推薦歸保障,市場歸市場”。說白瞭,便是市場部分的商品房,大方向上讓市場去定價,而中低收入群體的居住需求,由保障部分來解決。

壹書生(環京置業首席社群:公眾號“壹房產”微信ID:yifangchan-010)註意到,為瞭保障不同人群的居住需求,香港構建瞭多層次的供應體系。

據2011年數據,香港目前約260萬套房子,為全城逾700萬人口提供棲身之所,其中約有48%的人以不同形式受惠於政府的資助補貼。大致來講,香港人住在以下四類房子裡:

A,公屋;

公屋是“公共屋邨”的簡稱,基本相當於內地的廉租房。它主要由政府出資興建並擁有產權,然後以便宜的價格租給低收入人群。目前香港的公屋單位超過70萬套,其中絕大部分由房屋委員會管轄,為209萬市民提供住房。

B,居屋;

居屋指政府通過“居者有其屋計劃”提供的房屋,類似內地的經濟適用房。居屋計劃自1976年開始推行,由政府提供資金,興建樓宇,以低於市價30%-40%的價格,賣給公屋租戶和其他符合標準的中下收入傢庭。居屋的條件要好於公屋,建築面積基本在40-80平方米之間,售價在兩三百萬港元左右。申請居屋同樣有收入和資產限制。C,夾屋;

夾屋指“夾心階層住屋計劃”提供的房屋。所謂“夾心階層”,主要指中低收入傢庭。政府在上世紀最後幾年實行該計劃,興建樓宇,以低於市價賣給市民,同時也提供貸款。夾屋面積為54-80平方米,售價為市價的七折。房屋在住滿五年前禁止轉讓。夾屋數量僅9000套左右。

D,商品房;

約占香港樓市供應總量的約51%。北京等熱點城市為何要大力發展租賃房?

近期有關租售同權說,攪得有些人據此認為樓市要變天瞭。

不過在壹書生看來,這真是誤解瞭租售同權。

A,發展租賃房,這是政府順應市場規律,間接承認以後不少人已買不起房,隻能租房的殘酷事實。

如此一說,並非純屬猜測式結論。

在此前的房市報告《環京房價控制目標為什麼是去年10月水平?未來樓市為什麼隻有“房東或租戶”?》中,壹書生已對此解釋過,5月25日,在北京市政府,當時還是北京市委副書記、市長的蔡奇(5月27日,蔡奇就任北京市委書記)與柳傳志等中關村一群大佬級企業傢座談,座談中有關房地產部分,蔡奇指出:“首都的地價高,房價高,不一定非要買房。現在的土地都要拆出來,老百姓都得按人談,一個人少說100-200萬。我們在大力抓租賃房,尤其是依托產業功能區,建大量的租賃房。”“這一輪的調控要讓房價降,當然市場力量比我們要大。北京有限的土地要應對全國剛性需求,這是不對稱的。一定要加強需求端的管控。”

蔡奇的發言中已明確瞭未來大北京樓市的供應格局:市場的歸市場,保障的歸保障,具體來說便是兩點:

首先,因為“市場力量比我們要大。北京有限的土地要應對全國剛性需求,這是不對稱的。”因此,未來的北京樓市,有錢人去買商品房,以自己解決居住問題,從而實現市場的部分歸市場。

具體邏輯可詳見此前的文章《大北京的接盤俠:未來北京樓市就是給有權有錢的人蓋的》。

其次,對於中低端人群,因為“首都的地價高,房價高,不一定非要買房。”因此這些人不必都得買房住,應轉向租賃。因此從現在開始,北京將大力發展租賃市場,以形成購租並舉的格局,從而實現保障的部分歸保障。

近期《經濟日報》也對政府發展租賃房發表瞭觀點:長期以來,我國住房租賃市場發育相對滯後,租賃供給結構較為單一,難以滿足租戶對居住產品升級換代的要求。同時,在戶型需求、租期等方面也存在諸多不匹配。推動實現城鎮居民住有所居的目標,離不開供應主體多元、經營服務規范、租賃關系穩定的住房租賃市場,同時也需要政府進一步完善公共租賃住房保障體系。

B,非商品房投入的相關成本,大部分會由商品房買主來承擔。因此發展租賃房,反而會助漲商品房房價;

在中國,保障房的建設由市場來承擔,而非政府掏錢建設,如一塊地塊在出售時,限制相應比例的保障房建設。因此相應比例的保障房的成本,完全是由另外比例的商品房買主買單。

大方向來說,以後發展租賃房,以構建市場歸市場,保障歸保障的市場供應體系,本質邏輯便是放開商品房房價,然後通過商品房部分的收入來支撐保障房建設。

切記,保障房的相關成本,大部分會由商品房來承擔。

C,租售同權不可能真正落地;

在中國,房價高企背後另一層原因在於,房屋身上承擔瞭太多不該由房屋來承擔的附加值,如上學、投資等,這是租房難以實現的。

以上學為例,時下很多學區,連有房屋的人都得排隊上學,租房的人如果也可以上學,就會催生更多的問題:

1,催生新的社會沖突問題。因為租售同權背後的根本問題是優質教育供給不足的問題,如果優質教育供給不足這個根問題不解決,連有房屋的人都不一定能上得瞭學,何以讓租房的人也可以上學,這豈不是加大優質教育供給不足的矛盾嗎?

2,如果租房也可以上學,必然催生學區房租金上漲。而當租金上漲到一定時候,租售比更合理瞭,買房便成瞭劃算的投資方式,因此會催生更多的買房投資者,從而進一步助漲房價,而不是降低房價;

D,當租賃用地增加瞭,必然意味著商品房供地更少瞭。

時下熱點城市的土地供應受限,這是共性難題。當租賃用地增加瞭,必須導致商品房供地更少瞭,這會加大後期商品房的供求緊張關系,反而助漲房價。

比如按照已公佈的供地計劃,“十三五”期間,上海計劃新增供應的170萬套住房中,租賃住房占比達到60%;未來5年北京新增的150萬套住房中,租賃住房50萬套;深圳未來5年計劃供應65萬套住房中,保障性住房達35萬套。

討論樓市,多點理性,少點幻想。還記得當年3600萬套保障房的宏偉計劃嗎?當時不少外行也是高喊樓市變天,然後呢,然後就是房價一路高漲至今。

政府時下發展租賃房,這是社會的進步,但對於那些幻想租賃房可降房價的人,睜眼看看香港樓市現狀:非商品房供應高達近半,而商品房房價卻漲如虎。

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